今年该不该买房？

　　（原创）10年4月，用最通俗易懂的方式说明中国房价本质，立贴为证。 　　 　　数据都是虚构的，用来当个例子。尽量说得通俗易懂些： 　　理性的市场是： 　　开发商有100套房子，成本价15万一套，开始市场价格20万一套，买者寥寥。 　　 　　然后，开发商和银行商量，把价格订到40万一套，找马甲自己买下50套，搞按贴（按八成按贴算）。 　　结果：开发商每套能得到40*0.8＝32万的贷款（利息大概是年6％，黑市上估计要60％），8万首付是自己给自己， 　　银行：顺利放贷了32万，当然其中还有一些灰色收入。 　　银行和开发商都是受益人。 　　谁是受害人？表面上是银行，因为它用32万买了原来只需要给16万的东西，但是银行是国有银行，它不需要负责，亏了也是全体人民埋单。 　　 　　然后，开发商还有50套新房子，怎么办？ 　　1 如果他想继续贷款，就继续找马甲卖给银行。但是贷款要还利息的。 　　2 他如果不需要贷款，他可以卖，这时候他有材料说了：我的房子已经卖了一半了，40万也有人要啊！ 真正买房住的人可能被说服。40万买一些。开发商得到真正的钱（不需要利息的钱） 　　3 开发商之前的50套自己买的房子呢？如果形势好，可以45万卖出，如果不好，可以35万卖出，只要不低于20万，都是赚钱的，也成功把之前要还的贷款转移到 真正买房住的人身上。 　　 　　4 如果卖完。 　　开发商20万的房子卖出了40万，不需要还贷款。 　　银行：没损失。 　　真正买房住的人：用40万买了20万的东西，还贷款。 　　如果卖不完： 　　开发商只需要继续给6％的利息，拿着这些贷款去干别的。 　　房子空置。 　　银行：没损失。如果开发商的马甲断供，坏帐国家负责。 　　一个循环。 　　然后开发商再建100套房子，把每套40万定价为80万。 　　然后，开发商和银行商量，把价格订到80万一套，找马甲自己买下50套，搞按贴（按八成按贴算）。 　　结果：开发商每套能得到80*0.8＝64万的贷款（利息大概是年6％，黑市上估计要60％），首付是自己给自己。 　　银行：顺利放贷了64万，当然其中还有一些灰色收入。 　　银行和开发商都是受益人。 　　谁是受害人？表面上是银行，因为它用64万买了原来只需要给16万的东西，但是银行是国有银行，它不需要负责，亏了也是全体人民买单。 　　 　　然后，开发商还有50套新房子，怎么办？ 　　1 如果他想继续贷款，就继续找马甲卖给银行。但是贷款要还利息的，不过利息只是黑市的十分之一。 　　2 他如果不需要贷款，他可以卖，这时候他有材料说了：我的房子已经卖了一半了，80万也有人要啊！ 真正买房住的人可能被说服。80万买一些。开发商得到真正的钱（不需要利息的钱） 　　3 开发商之前的50套自己买的房子呢？如果形势好，可以85万卖出，如果不好，可以75万卖出，只要不低于20万，都是赚钱的，也成功把之前要还的贷款转移到 真正买房住的人身上。如果还有上一批40万的，在这种价位下 一般也能顺利卖出。 　　4，其他人，看到房子从20万涨到80万，产生：房子会越来越贵，房子能升值想法。跟风买入。这时，产生了专业的炒房人。炒房人在以后会基本取代开发商马甲的角色，炒房人会先买之前提到的最早50套，开发商也会乐于买给专业的炒房人，因为炒房人替他们承担了风险和利息和买卖房子的手续费。 　　 　　如果卖完。 　　开发商20万的房子卖出了80万，不需要还贷款。 　　银行：没损失。 　　真正买房住的人：用80万买了20万的东西，还贷款。 　　如果卖不完： 　　如果是开发商的，开发商只需要继续给6％的利息，拿着这些贷款去干别的。 　　如果是炒房人买的，只需要继续给6％的利息，炒房人没有套到现金，只能靠期待房子以后升值。 　　房子空置。 　　银行：没损失。如果开发商的马甲或者炒房人断供，坏帐国家负责。 　　一个循环。 　　 　　又一个循环，又一个循环。 　　后果会怎么样呢？ 　　房子建筑成本基本不涨，房价持续涨， 　　开发商赚的钱越来越多， 　　炒房人也在其中赚到一部分钱， 　　真正住房人不断用40万，80万，100万买原来20万的东西。 　　银行放贷量不断攀升，不断用32万，64万，80万去收原来20万的东西。 　　钱源源不断集中在开发商（超暴利），银行（贷款利息和灰色收入），炒房人（房子升值的差价）手里。其中，银行是百分百赚钱的，开发商利润也超高，炒房人有风险。 　　国家不断印钞票，用32万，64万，80万去收原来20万的东西。这些钱最终引起贫富进一步分化。 　　 　　小结： 　　1 房子的最终价值是它的建筑成本。 　　2 不管房子标什么价格，20万还是40万还是80万，房子还是那个房子，由劣质砖头水泥构成。 　　3 房子没有卖出去前，它的价格只是个数字。 　　 　　评论一些楼市的言论： 　　1 中国缺地？ 　　呵呵，其实太平洋缺水。。。。 　　2 地价导致房价高？ 　　地价和房价没关系，开发商即使是白拿地，他也会卖这么贵，开发商即使拿地100万一平方，他也卖不出101万一平方。 　　3 中国人多？ 　　总量是多，但是密度并不是很高。 　　4 丈母娘效益，大学生效益？ 　　得了吧，就中国人有丈母娘。。。 　　5 房子供不应求？ 　　20年前没用这些高楼大厦的时候，你有去睡天桥吗？现在有了这么多高楼大厦，为什么买房的还是越来越多呢？ 　　 　　分析压抑房价的措施： 　　1 开发商不可以捂盘：基本没用。开发商总是先把好的50套用自己的马甲买了，或者批量卖给炒房人。 　　2 压制地价：基本没用。您把地白给开发商，开发商也只会根据市场定价。（所以，地方政府才没有这么傻，拼命卖地，不赚白不赚） 　　3 银行加息: 有一些用。但是很局限。即使加到10％，这贷款利息还是比黑市低很多，开发商还是可以通过马甲来套钱。不过加息对炒房人和真正自住人打击很大。这间接增加开发商的贷款转移效率。不过，开发商即使转移不了，他也能通过房子获得低息贷款。 　　4 降低按贴比例：这是最根本的一招。一针见血，立竿见影。 　　 开发商为什么这么猖狂，因为即使天下人都不买房，开发商还是能用马甲把房贷给银行来换钱。 　　什么比例才最根本？ 8成变5成？原来20万的房子标价100万，5成还是能贷50万，作用有限。 　　最根本的贷款额就是：房子的建筑成本，加一点点实际的地价。 　　这房子建筑成本是15万，地价是3万，那银行就只能贷给你18万。 　　不管市场上标价是100万还是200万。 　　 　　这招一出，所有泡沫全无，开发商没有最后退路，只能老老实实靠市场供求定价。 　　 　　出这招的后果： 　　呵呵，房子恢复其它商品属性，和大米，香蕉，黄金一样。由真正市场供求关系决定。 　　 　　可惜： 　　国家为什么要降房价呢？ 　　不降房价的好处： 　　1 银行很好啊。包赚不赔。 　　2 开发商源源不断建房子，带动其它行业欣欣向荣。 　　3 炒房人把多余的钱变成房子，不去其它地方兴风作浪。 　　4 愚民老老实实，勤勤恳恳把毕生血汗换成砖头瓦片。为了还房贷不敢辞职，不敢偷懒。 　　5 多印钞票会通货膨胀？目前不会，目前出口受阻，国内生产能力过剩，正好抵消了通货膨胀的压力。一般劳动者就是贱。 　　降房价的坏处： 　　1 银行之前的贷款会出现坏帐。 　　2 开发商热情降低，因为不能用房子套钱后，房子暂时是过剩的，毕竟已经空置了这么多。不过，目前投资实业的利润可能只有10%，相比之下，开发商还是能保持比较高的利润。所以，开发商永远都不会缺。房子是什么？不就是砖头水泥吗？ 　　3 之前的炒房人（有多余资金的人）会去炒股，炒其它流动的东西。 　　4 愚民住房压力降低。开始不本分了。不过可以拉动其它消费。 　　5 其实房价降了才更可能通货膨胀，因为真正购买力，特别是基本生活品的购买力提高了。两极分化时候通货膨胀是不高的，有钱人只会买奢侈品，没有哪个有钱人买一车大米囤积。 　　 　　对未来的预测： 　　1 如果不降低贷款的比例，如果贷款额没降到接近建筑成本。房价很难降下来。因为即使没有人买房子，开发商也能通过马甲卖给银行，得到低息贷款。 　　2 在这过程中，真正自住者买房会越来越少，因为真正自住者一般只买一套，所以，房子的空置率会越来越高。这会影响房子租金。其实，租售比真是一个很好的指标。 　　3 这种开发商和银行（政府）勾结的把戏会有越来越多的人熟悉，真正自住人买房的热情会下降。 　　4 中国老龄化和独生子女政策会减弱对房子的需求，这点估计在10年后显现。 　　和平饭店 　　总结： 　　1 就象之前说的，使房价回归理性的方法非常简单。 　　降低按贴比例：这是最根本的一招。一针见血，立竿见影。 　　 最根本的贷款额就是：房子的建筑成本，加一点点实际的地价。 　　2 在政府的立场。目前用这招的必要性并不是那么迫切。 　　毕竟现在房地产能带来不少好处。而那些房奴，也并不是那么悲惨到要命的程度，（要当房奴也要交得起几十万的首付啊，呵呵 所以，他们不会饿死） 　　3 真正自住人，能不买尽量不买，别人买房是要赚钱的，你们买房是留一辈子的，这是真正的冤大头啊。 　　4 炒房人，呵呵，自己看吧。你成本再低也低不过开发商，见好就收吧。 　　5 买房出租的：。。。尽量卖了吧，出租绝对是亏本。 　　6 中国房价的拐点：银行大幅降低贷款比例的时候。 　　 　　 和平饭店 　　 　　不好意思意思，看来有人误会了我说的最终价值的意思。 　　 　　最终价值 我指的是：最本质的价值。最原始的价值。 　　而房子的价格，肯定是最终价值 加上各种附加值来构成的。 　　 　　但是，各种附加值，从某种意义来说，就是泡沫。 　　 　　 　　例如：一个不知名的机器，对于一般人来说，最终价值就是废品站对它的收购价格。 只要低于这个价格，有多少我买多少，因为最坏的结果就是转手给废品站。 　　对于生产它的人来说，最终价值就是它的生产成本。不包括利润，品牌。如果价格都低于成本，那就没有人愿意生产。如果价格高于成本，越高生产他的人就越起劲。现在开发商就是有个银行作为保障，即使没有人买他的房子，银行都会以远高出他成本的价格来收购。这才是他可以肆意妄为的根源。 　　 　　所以，当没有银行这个后盾，房子就只能靠市场来调节。炒房人买房子也只能贷到很少的钱，炒房人的资金就是自己的真金白银，就是自己的肉，就不会这么大胆了。 　　 　　而真正自住人，他本来就不准备把房子再变现的，所以他就没有这种担心。 　　 　　近来房价会不会跌？基本不会！ 　　 　　我之前有分析了，从一个政府的角度，要压房价的必要性并不是很大。因为还没有到要死人的程度。 　　 　　房奴，只是辛苦点而已。 　　 　　只要一天 银行不降低贷款比例，房价一天就不会大跌。 　　 　　但是，炒房人注意了， 现在的价格，已经不是一般真正自住人能接受的了。炒房人不是开发商，没有成本优势，炒房人真正到手的只是房子，还要承担贷款利息，虽然这利息相对低，但是开发商不同，他们到手的是钱，可以钱生钱。炒房人的房子，即使出租也受益很少。 　　不用多久，开发商给炒房人的优惠会越来越大，可能是表面标价的7折甚至以下，特别是给大户。为什么？因为炒房人越来越难找到接手的人了，他只能7折进货，然后对外面说亏本了，8折卖出。 　　 　　不过，房子表面的价格不能降。为什么？因为要根据这个价格去找银行贷款。明白吗？实际价格可以降，但是给银行看的价格不能降。因为房子最终都是要靠银行来收购。只有哪天银行减少贷款比例了，价格才可能恢复实际价格。 　　 　　银行是不是最惨？中国的银行不是，只要银行的国有性质不变，银行就高枕无忧。贷款越多，利润越多。只是，背后的货币滥发，由全中国人民买单罢。不过，现在生产力过剩，暂时还不会引起通货膨胀。 　　 　　所以，房价怎么会跌呢？ 　　 　　越来越高，自到真正自住人越来越少（所以，现在要加把劲忽悠真正自住人去接盆），差不多只剩下开发商和炒房人了。那时候，炒房人就惨了，为什么？因为有价无市。最不缺的就是房子。只能降价卖。这时，部分自住人继续接盆。炒房人如果是吃了亏，退出。那基本只剩下开发商了。 　　 　　不过开发商不会倒，因为他们和银行勾结，没有人买开发商就把房子给银行来拿钱。 　　 　　 银行会不会变化呢？这是最关键的部分。银行是听政府的，如果政府放任不管，银行会继续和开发商合作。房价继续屹立不动。如果政府迫于通货膨胀等什么压力，要银行停止房贷，减少比例。那开发商最后一根稻草就没了。 　　不过，如果那样，开发商很可能就停供之前那些卖给银行的房子，一大堆坏帐就产生，一大堆烂尾楼就出现。 　　 　　所以说，开发商绑架了政府，就是这个道理。 　　 　　那是不是只要银行不变，这个游戏就可以永远玩下去呢？ 　　不一定，呵呵，因为还没有什么国家玩这个游戏玩几十年的。 　　另外一个伴随的东西是： 　　这个过程中，房子，会越来越多，房子不是荔枝，放几天就烂掉，房子能放几十年（呵呵，中国的只有30年），这些房子拿来干什么呢？如果没有人买，那能怎么办呢？只有出租了。。 　　 　　不过，租金就不是象房价一样，有银行来后盾的，租金和房子的成本无关，租金由真正的住户来决定。 　　 　　这才是真正真实的东西！ 举例：之前新闻说的那个投资了好多亿的鬼城，里面有个房子标价100万，500元租给您，您要不要？如果租两套400元一套，要不要？租10套的话100元一套，要不要？为什么没有人要呢？因为没有这个实际需要！但是房的主人租不租呢？50元他也租，因为你不租连1元都没有。一个地方，真正的居住需要多，它的房子租金就高，一个地方真正居住需要少，它1000万的房子也租不了什么钱。 　　房子越来越多，但是在里面生活的人基本不变，那租金会怎么样？ 　　 　　所以，我们根本不需要政府压制房价，政府也不需要急着压制房价。就让开发商玩呗，他们越疯狂，真正建的房子就越多，等游戏结束时候留下的房子就越多。难道游戏结束时候他们把自己的房子炸了不成？难道结束时候，他们就让房子永远空置不成？ 　　 　　靠政府建房子，很多腐败。靠开发商建房子，他们多少还挺有效率。所以，就让他们玩呗。 　　 　　只是，那些真正自住人，在这游戏的高点把自己搭进去，值吗？ 　　 　　房子是什么，不就是砖头瓦片吗？值吗？ 　　那些高楼大厦，只会越来越多，而且最终是要住人的。明白吗？ 　　 　　当然，如果您觉得200万买的东西10年后20万也无所谓，那您就去玩吧，可能还能涨到250呢。不过，如果您没有卖出去，永远就只是那堆砖头瓦片。 　　基本说完，如果您有耐心看一次，估计您多少都知道该怎么办了。。。 　　 　　10年4月，现在基本就是这个游戏的后部分了，因为真正自住人已经没有多少购买力了。。。接下去，就是开发商和银行玩了。。。。。。 　　 　　呵呵 继续玩吧。。。 　　 　　 　　 　　 　　 　　

　　 相信把戏总归会被识破，真相总归会大白于天下。 　　　　　　 相信利益集团可以骗人一时，骗不了一世。 　　　　　　 相信上帝，要使其灭亡，先令其疯狂。 　　　　　　 相信风水轮流转，10年河东，10年河西。 　　　　　　 相信市场竞争规律，暴利的归宿是社会平均利润。 　　　　　　 相信销售规律，任何产品都要走降价普及之路。 　　　　　　 相信价值规律，价格围绕价值中枢上下波动。 　　　　　　 相信投机市场的规律，大涨之后是大跌。 　　　　　　 相信食物消化规律，吃得多就拉得多。 　　　　　　 相信波浪理论，涨得再多也会腰斩。 　　　　　　 知道正策的软肋是，一放就乱，一乱就死，一死就收。 　　　　　　 知道大倌的软肋是，为了交椅，最终不得不丢卒保车。 　　　　　　 知道地方倌的软肋是，财政赤字就要求开征物业税。 　　　　　　 知道炒房客的软肋是，高位接手的遇到物业税就闲置不起。 　　　　　　 知道中介的软肋是，没有提高租价的本事。 　　　　　　 知道开发商的软肋是，熊市来临又要资金链断裂。 　　　　　　 知道银行的软肋是，按揭击鼓传花不停止就会先死。 　　　　　　 知道砖家房托的软肋是，骗得了别人，最终也被骗了

lz准备在北京买房 鸭梨很大

今年准备结婚，婚房是个大问题 房价好高 小组里面有没有和我一样的为这事儿发愁的？ 谢谢